2004年2月18日，华阳公司作为出卖人、唐某作为买受人签订了《商品房买卖合同》。该合同约定：买受人唐某购买华阳公司开发的北京市朝阳区枣子营38号院龙阁11层F号房屋；该商品房的用途为住宅，建筑面积共203.45平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9700元，总金额1,973,465元；买受人于签约当日向出卖人交付403,465元，余款157万元，买受人通过银行贷款取得支付给出卖人；买受人如未在本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1.5%向出卖人支付违约金；自本合同生效之日起30日内，由出卖人向北京市朝阳区国土资源和房屋管理局申请备案登记；出卖人应当在2004年10月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。当日，双方又签订补充协议，约定：买受人自签约日起7日内与出卖人指定的律师事务所或代理机构联系接洽做按揭代理事宜，买受人需在30日之内办理完毕所有按揭手续，否则视为逾期付款处理；本补充协议与主协议具有同等法律效力，如与主协议相悖以本补充协议为准。

合同签订后，唐某于2004年2月23日向华阳公司支付首付款403,465元；并按照补充协议的约定于2004年3月1日将办理按揭贷款需要的手续交付华阳公司委托的代办按揭的律师事务所——广盛律师事务所，其交付的手续包括身份证、户口本本人页复印件、收入证明、营业执照复印件、机动车行驶证复印件及首付款发票复印件。

2004年5月18日华阳公司完成预售合同备案手续，2004年5月25日华阳公司将已经备案的合同原件交给广盛律师事务所办理按揭。2004年10月30日华阳公司将诉争房屋交付唐某。

庭审中，唐某、华阳公司及广盛律师事务所一致确认商品房买卖合同经房地产主管部门备案是办理按揭贷款的必要条件。唐某所购房屋的按揭贷款手续至今没有办理完成，经向办理按揭的广盛律师事务所律师询问，广盛律师事务所孟晋萍律师答复认为唐某没有按照合同约定期限办理完毕按揭手续的原因有三，一是商品房买卖合同备案手续迟延完成；二是唐某没有提交户口本首页及没有交纳相关费用，广盛律师事务所通知华阳公司催促唐某补齐资料，但截至2005年3月仍未补齐；三是2004年5月后银行贷款政策有所调整，对于首付款要求提高。广盛律师事务所孟晋萍律师同时答复，截至2005年3月前，广盛律师事务所一直在开展工作，努力为唐某申请按揭贷款。目前如果手续齐全，符合政策，仍然能够获得按揭贷款。

2005年3月间，华阳公司以欲与唐某解除合同为由从广盛律师事务所取走唐某办理按揭手续的相应资料，但广盛律师事务所及华阳公司均未告知唐某资料取走事宜及按揭贷款手续停止办理事宜。此后，华阳公司亦没有另行通知唐某支付剩余购房款或与唐某就剩余购房款的支付问题达成协议。2005年3月25日，华阳公司以唐某未按约定办理相关按揭代理手续为由，书面通知唐某解除双方间的《商品房买卖合同》。唐某不同意解除合同。华阳公司遂起诉要求解除与唐某签订的购房合同并要求唐某腾退房屋。

二、审理情况

一审法院经审理认为，唐某与华阳公司签订的《商品房买卖合同》属有效合同。当事人应按照约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》，购房余款由买受人通过银行贷款取得支付给出卖人。唐某在《商品房买卖合同》经备案后，在合理期限内未办理按揭手续。唐某虽主张因华阳公司责任导致其迟延申请贷款，但未向本院提供证据，故本院不予采信。唐某未履行支付购房余款的义务，属违约行为。华阳公司主张解除合同，并于2005年3月25日通知唐某，故双方签订的《商品房买卖合同》于当日解除。因双方当事人之间的《商品房买卖合同》已解除，故华阳公司要求唐某腾退房屋的诉讼请求，予以支持。因唐某未履行合同义务导致合同解除，故华阳公司要求唐某按约定支付23,000元违约金的诉讼请求合理，予以支持。据此，一审法院判决：1确认华阳公司与唐某于2004年2月18日签订的《商品房买卖合同》于2005年3月25日解除；2唐某于本判决生效后10日内，将位于北京市朝阳区枣子营38号院龙阁11层F号房屋腾空交华阳公司；3唐某于本判决生效后10日内，给付华阳公司违约金23,000元。

宣判后，唐某不服，坚持认为华阳公司违约在前，办理按揭手续的前提是商品房预售合同必须经过备案登记，华阳公司没有在合同约定的备案期内完成备案，备案期延误近3个月，因此，由于华阳公司违约致使其根本无法在合同约定的按揭贷款期限内完成按揭贷款手续；二是由于华阳公司内部管理混乱，其与华阳公司签订的预售合同原件已丢失，办理按揭手续必须有预售合同的原件，此原因是造成无法办理按揭手续的重要原因；三是关于广盛律师事务所所称唐某没有提交户口本首页和交纳相关费用一事，首先广盛律师事务所或华阳公司均没有告知其按揭应当提交的手续，而且在唐某没有提交时广盛律师事务所或华阳公司均未催要，华阳公司始终没有履行基本的告知义务；四是按揭贷款是否能办理，唐某始终不知，即便不能办理，华阳公司或广盛律师事务所未通知唐某，亦未通知其付款，唐某并不是不能付款，合同并不是不能实际履行，因此，华阳公司无权解除合同。基于以上四点唐某要求撤销原判，驳回华阳公司的诉讼请求。

二审法院经审理认为，华阳公司与唐某签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应当按照合同约定享有权利、履行义务，任何一方不得擅自变更或解除合同。当事人行使解除权必须符合合同约定的解除条件或出现法定解除事由。

华阳公司主张因唐某原因致使按揭贷款手续至今未办理完毕，要求解除双方所签商品房买卖合同。对此，本院认为，唐某如期交纳了购房首付款，并按照合同约定及时与华阳公司指定代办按揭贷款手续的律师事务所接洽，提交了办理按揭贷款的相应手续，充分履行了合同义务。由于华阳公司违反合同约定没有在合同约定的期限内完成商品房买卖合同的预售备案手续，致使按揭贷款手续根本无法在合同约定的期限内完成。现无法在合同约定的按揭贷款期限内完成按揭贷款系因华阳公司的违约行为所致，因此华阳公司作为违约方不能援引补充协议合同第三条、《商品房买卖合同》第七条1.（2）中关于逾期办理按揭贷款的违约责任条款要求解除合同。

另外，本案中亦没有出现法定解除事由。根据当事人提交的证据及本院查证的事实显示，广盛律师事务所及华阳公司没有告知唐某申请按揭贷款应当提交的资料及交纳的费用；在唐某提交的申请按揭贷款的资料有所缺失的情况下，广盛律师事务所及华阳公司均未及时告知唐某补充资料。华阳公司及其委托的律师事务所没有尽到相应的协助及通知义务，致使唐某长期处于等待状态而未及时补齐相应资料，造成按揭贷款长期无法办理完毕。再者，截至2005年3月华阳公司单方从广盛律师事务所取走唐某申请按揭贷款的资料之前，按揭贷款手续一直处于办理过程中，华阳公司或其委托的律师事务所均没有明确告知唐某按揭贷款手续不能办理。2005年3月华阳公司单方从广盛律师事务所取走唐某申请按揭贷款的资料，致使按揭贷款手续确实无法办理，此后，华阳公司也没有与唐某重新协商确定付款方式、付款期限，或直接通知唐某支付剩余购房款。庭审中，华阳公司没有提供任何证据证明唐某拒不履行付款义务或迟延履行合同义务，造成华阳公司合同目的不能实现，唐某在庭审中亦表示如果按揭贷款确实不能办理，同意支付剩余购房款。因此，华阳公司亦不具备法定的单方解除合同的条件。

综上，由于本案双方当事人所签的《商品房买卖合同》没有出现合同约定的解除事由或法定的解除事由，则华阳公司不得擅自单方解除合同，其原审诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。唐某上诉理由充分，本院予以支持。原审判决欠妥，本院予以纠正。二审法院于2005年11月判决：1撤销原审判决；2驳回华阳公司全部诉讼请求。

三、评析意见

本案涉及的是合同解除的问题，合同解除是指合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系即当事人之间的权利义务关系归于消灭的法律行为。谈到合同解除，必然涉及解除权问题，下面就合同解除权的问题作一般解释：

（一）合同解除权的概念及权利来源

所谓合同解除权，是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，它的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果。

根据《合同法》的规定，合同解除权分为约定解除权和法定解除权：

1约定解除权。约定解除权是根据合同双方当事人的约定而发生的解除权。只有当约定的解除条件成就时，解除权人才能行使解除权，但约定的解除合同的条件发生，并不导致合同的自动解除，合同必须由解除权人行使解除权才能解除，也即在发生了约定的解除合同的条件以后，只有享有解除权的一方当事人根据自己的情况，作出解除合同的意思表示，合同的权利义务才得以终止。解除权人不作出解除合同的意思表示，即使发生了约定解除合同的条件，合同的权利义务也不得终止，合同继续有效。当解除条件成就，一旦解除权人作出解除合同的意思表示，合同的权利义务即告终止，无须获得对方同意。

2法定解除权。法定解除权是由法律规定而发生的解除权，即法律在一定情况下赋予当事人解除合同的权利。《合同法》规定当事人可以行使法定解除权的情形有五种：

（1）不可抗力致使合同目的不能实现。因不可抗力解除合同，是指因水灾、火灾、地震等自然灾害的发生或法律、政令的变化而导致合同的解除。由自然灾害造成合同不能履行的受灾一方可以通知对方解除合同，且不承担不履行合同的责任。

（2）预期违约。预期违约是指当事人一方在合同规定的履行期限届满之前，明示、默示或以自己的行为表示其将不履行主要债务。主要债务的履行，关系到债权人最重要权利的实现，关系到订立合同最主要目的的实现，当事人一方无正当理由表明不履行主要债务，即表明了自己不愿受合同约束的故意，合同对于该当事人已形同虚设，而另一方债权的实现就得不到保障。在这种情况下，另一方有权在解除合同或要求另一方继续履行之间作出选择，以保障自己的合法权益。

（3）迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。在此规定下要行使合同解除权必须具备两个条件：当事人一方迟延履行的是主要债务，而不是一些次要的、附属的义务，债务人经催告后在合理期限内仍未履行主要债务。“催告”是债权人向债务人请求给付的意思表示。履行迟延以后，债权人不能马上行使解除权解除合同，还要给债务人一个催告，给债务人一个合理的宽限期要求其履行合同，在合理的宽限期到来时，债务人仍不履行合同，债权人才有权解除合同。合同中无确定履行期限的，债权人要解除合同须经两次催告，第一次是履行合同的催告，债务人不满足催告的要求将负迟延履行责任，第二次才是解除合同的催告，债务人不满足催告的要求将导致债权人解除合同，两个条件缺一不可。

（4）根本违约，即一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为而使另一方当事人订立合同的目的不能实现。违约的形式有很多，当事人一方有违约行为并不必然导致另一方享有解除权，只有在一方违约致使合同目的不能实现即根本违约时，另一方才享有解除权。区分根本违约与非根本违约一般情况下可以从以下几个层次考虑：首先，从违约后果整体考虑，是否使对方当事人根据合同期待的利益丧失或失去了合同的目的，致使合同履行成为不可能或不必要。其次，从违约事实的情节予以考虑，违约后果是否使对方丧失所期待的合同利益可以作为一般性的认定标准。违约方不履行合同义务即构成根本违约，违约方不完全履行合同义务则不能当然认定根本违约，而应视具体情况而定。最后，对于不完全履行的情况，要根据不完全履行中存在瑕疵的部分在合同义务中的地位，结合不完全履行中有瑕疵的部分在事实上能否补救或即使在事实上可以补救但在对方当事人而言是否已丧失商业机会等因素考虑。

（5）法律规定的其他情形。这一点要从严掌握，必须是除以上四种情形之外，法律有明文规定可以解除合同的，才发生解除权，才能解除合同，如法律无明文规定则无解除权。

（二）本案当事人华阳公司不享有约定的解除权

当事人是否基于合同享有约定的解除权，要尊重双方当事人所签的买卖合同的约定。

本案当事人华阳公司与唐某签订的《商品房买卖合同》对于付款问题是这样约定的，“买受人于签约当日向出卖人交付403,465元，余款157万元，买受人通过银行贷款取得支付给出卖人，买受人自签约日起7日内与出卖人指定的律师事务所或代理机构联系接洽做按揭代理事宜，买受人需在30日之内办理完毕所有按揭手续，否则视为逾期付款处理，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1.5%向出卖人支付违约金；自本合同生效之日起30日内，由出卖人向北京市朝阳区国土资源局和房屋管理局申请备案登记”。根据上述合同的约定，如果确系买受人唐某的原因，在签约之日起30日内不能办理完毕按揭贷款手续，则开发商华阳公司确实有权行使约定的解除权，解除合同。

但是双方当事人一致认可当时的实际情况是，唐某依约于签约后7日内将办理按揭贷款需要提交的资料交给华阳公司指定的律师事务所律师，但是开发商华阳公司指定的律师事务所律师根本没有将唐某的按揭贷款申请交给银行，因为开发商华阳公司未能按照合同约定的期限于2004年3月18日之前办理完毕预售备案手续，而预售合同备案手续是申请按揭贷款的前提条件，所以在开发商华阳公司完成预售备案手续之前，唐某根本不可能申请按揭贷款。从上述事实来看，未能在合同约定的日期完成按揭贷款手续并非唐某之责，而是开发商的过错所致。开发商作为违约方，其当然不具有约定解除权。

（三）本案中没有法定的解除事由出现，开发商华阳公司没有法定解除权

本案中不存在不可抗力、预期违约、迟延履行经催告仍不履行的情形，那么唐某至今未支付剩余购房款是否符合根本违约的情形。

经过双方当事人举证质证、询问证人、银行及相关房地产管理部门，在2004年5月18日开发商华阳公司完成预售合同备案登记手续之后，华阳公司指定的律师事务所开始审核业主唐某提交的按揭贷款资料，在发现唐某提交的申请按揭贷款的资料有所缺失的情况下，广盛律师事务所及华阳公司均未及时告知唐某补充资料。华阳公司及其委托的律师事务所没有尽到相应的协助及通知义务，致使唐某长期处于等待状态而未及时补齐相应资料，造成按揭贷款长期无法办理完毕。再者，截至2005年3月华阳公司单方从广盛律师事务所取走唐某申请按揭贷款的资料之前，按揭贷款手续一直处于办理过程中，华阳公司或其委托的律师事务所均没有明确告知唐某按揭贷款手续不能办理。2005年3月华阳公司单方从广盛律师事务所取走唐某申请按揭贷款的资料，致使按揭贷款手续确实无法办理，此后，华阳公司也没有与唐某重新协商确定付款方式、付款期限，或直接通知唐某支付剩余购房款。庭审中，华阳公司没有提供任何证据证明唐某拒不履行付款义务或迟延履行合同义务，造成华阳公司合同目的不能实现，唐某在庭审中亦表示如果按揭贷款确实不能办理，同意支付剩余购房款。

上述事实显示，唐某按揭贷款手续长期未办理完毕，一是信息沟通渠道不畅通，二是华阳公司及华阳公司指定的律师事务所怠于行使协助义务所致。即便按揭贷款手续不能办理，华阳公司亦应当明确告知唐某，提示并敦促唐某采用其他方式履行合同义务。华阳公司在唐某就合同履行情况全然不知情的情况下，直接要求解除合同，不符合合同法的立法精神，法院也难以支持其诉讼请求。

（四）本案审理中需要思考的两个问题

一是当事人举证及法院依职权查证两种取证方式的妥善运用。

一、二审对于同一事实作出截然相反的判决，系因一、二审法官对于按揭贷款手续办理过程中的事实认定不一致。一审法官在事实不清的情况下，没有向房地产管理部门、办理按揭贷款的律师及贷款银行询问办理按揭贷款的一般程序及业主贷款手续至今未办理完成的原因，只是简单的依据谁主张、谁举证的原则要求唐某提供证据证明未办理完毕按揭贷款手续系开发商华阳公司的原因所致，在唐某证据不充分的情况下，唐某承担了举证不能的法律后果。

而二审法官在综合听取双方当事人的陈述后，依职权向房地产管理部门、银行了解了办理按揭贷款的一般程序，向华阳公司指定的律师事务所及为唐某办理按揭贷款手续的律师了解了唐某一年多未完成按揭贷款手续的原因及现状，了解到按揭贷款手续至今未完成的真正原因，得出与一审推定截然相反的结论。

此类案件中，由于房地产管理部门、银行这些单位通常并不接待个人，因此，唐某虽为一方当事人，但很难就按揭贷款的程序做全面了解，另外，对方当事人在办理按揭时指定的律师事务所不可能主动到庭为唐某作证，此种情形下，上述证据唐某确系无法取得，法院应当依职权调查收集。

关于上述证据是否是审理案件必需的证据，需要法官依据审判经验、案件的实际情况酌情确定，但是应当以依法查明事实为原则。

二是按揭贷款程序的不透明、不规范是导致本案诉争的根本原因。

办理按揭贷款的银行不直接面对申请按揭贷款的购房人，银行只统一接待开发商委托的办理按揭贷款手续的人员或银行指定的办理按揭贷款手续的人员。办理按揭贷款的银行不负责告知购房业主按揭贷款的程序，不告知购房业主办理按揭贷款需要提交哪些资料，也不向申请按揭贷款的购房业主明示其批准放贷的条件，申请按揭贷款的业主自始至终处于懵懂状态，即便贷款未获批准，也不清楚是何原因。开发商或银行一般情况下指定某律师事务所作为购房业主办理按揭贷款的代办机构，业主必须接受这种指定，给此律师事务所交纳费用，委托该律师事务所代办按揭贷款手续。但是，该律师事务所是开发商与银行指定的，一般听命于开发商及银行，按揭贷款申请过程中某申请人资料不齐或有其他问题，律师事务所不直接通知购房业主，而是通知开发商，贷款是否申请到、何时申请到这些重要的问题，银行也是通知开发商，而不是先与购房业主取得联系。开发商或银行指定的律师事务所与购房业主之间虽因业主交费形成委托关系，但购房业与律师事务所之间并没有书面的委托代办按揭贷款的合同，律师事务所是否及时为购房人申请按揭贷款，资料收取是否合理、充分，这些都没有法律或约定制约，责任心强、规范一些的律师事务所可能在开发商和业主约定的办理按揭贷款的期限内完成按揭贷款手续，责任心不强、不规范的律师事务所可能就会拖延按揭贷款的申请时间或因客户资信证明材料收取不全而导致贷款未获批准，一旦出现上述情况购房业主根本无从主张权利，因此，按揭贷款程序的尽早规范是避免此类案件的最终解决之道。

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